Донорская семейная ипотека: как оформить и не остаться без квартиры

О чем речь? Донорская семейная ипотека – еще одна возможность купить жилье в кредит с минимальным процентом. Это когда под недостающие условия заемщик предоставляет созаемщика, который подходит под все требования банка.

Что учесть? Созаемщник становится донором семейной ипотеки, а заемщик – ее реципиентом. Чаще всего люди оказывают таким образом помощь в получении кредита безвозмездно, но есть и те, кто требует часть от суммы сделки. И это не единственный минус донорской ипотеки, их и рисков гораздо больше.

Что такое донорская семейная ипотека

Донорская семейная ипотека – это особенный способ оформления особого залогового кредита с обязательной господдержкой. Этот механизм работает по точной схеме. При ней заемщик, у которого не достаточный уровень доходов, или не имеющий права на оформление ипотечной льготной программы, находит человека, подходящего под заявленные условия. Таким образом получатель займа имеет возможность оформить эту ссуду по выгодному варианту.

Рассмотрим описанную схему на примере. Анжелика и Сергей Петровы решили приобрести двухкомнатную квартиру. Чтобы оформить семейную ипотеку, ее ставка составляет 6 % годовых. К сожалению, Петровы не имеют детей, которые рождены после 1 января 2018 года. То есть этот вариант программы для них не подходит. Но не все потеряно: у сестры Сергея – Елены, есть малыш, Петровы могут попросить ее стать участницей сделки. Если она станет созаемщиком, семья ее брата получит право оформить ипотеку по льготной ставке.

Программа жилищного кредитования в России запущена с 2018 года. Это стало новой мерой поддержки браков, у которых есть дети. В донорской семейной ипотеке условия 2025 года идеальны для оформления кредита с выгодной ставкой 6 % годовых для пар, у которых:

• Есть чадо, которое родилось после 1 января 2018 года.
• Если в семье растет ребенок-инвалид возрастом до 18 лет.

Источник: Vectorarte / freepik.com

Гражданам, которые приобретают жилье на Дальнем Востоке, или постоянно проживают в этом регионе, возможно предоставление кредита на особых условиях. Программа распространяется и на родителей, которые усыновили детей.

Эта схема жилищного кредитования регулярно пролонгируется, последний указ о ее продлении был подписан летом 2024 года, что привело к спросу на оформление донорской ипотеки.

Законна ли донорская семейная ипотека

Схема оформления донорской семейной ипотеки в Сбербанке, при которой заемщику, не имеющему своего чада, требуется привлечение доверенного лица с детьми, не противоречит закону. Главное – соблюсти необходимые требования всем участникам сделки. Указанный формат не упоминается напрямую в нормативных актах, но законодательство России допускает его реализацию. На это указывают следующие официальные документы:

1. Постановление Правительства России № 1711 о Программе семейной ипотекиот 30 декабря 2017 года (актуализировано в 2025 году). Обязательно требование: хотя бы у одного из заемщиков должен быть ребенок с датой рождения позднее 1 января 2018 года.
2. Гражданский кодекс РФ, статья 391, допускает участие нескольких лиц в кредитных обязательствах. Для оформления создается соглашение о созаемщичестве.
3. Положения о внутренней кредитной политике, имеющиеся в базе большинства ведущих банков РФ. В них прописано, что для выдачи ипотечной ссуды не обязательно, чтобы созаемщик и обратившийся за займом состояли в официальном браке. Банки допускают участие третьих лиц в договоре – дальних родственников, коллег, иных участников.

Никаких ограничений для наличия донора в кредитном соглашении нет.

Главные правила

• Как минимум один из участников договора имеет право на оформление семейной ипотеки.
• Участники сделки соответствуют требованиям банка (возраст, гражданство, платежеспособность).
• Одобрение условий заявки на заем кредитно-финансовым учреждением (КФУ).

Действительно, данная схема не имеет ограничений. Но с 2025 года банки начали более тщательно проверять подобные сделки. Этому есть объяснимая причина – в случае участия в договоре созаемщиков, не планирующих вносить свой вклад в выплаты, или собирающихся выйти из обязательств после получения кредита, КФУ несут определенные риски.

Некоторые обстоятельства могут вызвать подозрение у сотрудников кредитной организации:

• Участники сделки не являются родственниками и проживают отдельно.
• Детей, родители которых участвуют в оформлении семейной ипотеки, не планируют регистрировать по адресу приобретенного жилья.
• Донор собирается отказаться от своей доли в собственности на недвижимость.
• У созаемщика внезапно снизился уровень дохода после одобрения ипотеки.

Что делает банк в подобных случаях?

Он может:

• Отказать заявителям в выдаче льготной ипотеки.
• Потребовать предъявить дополнительные документы.
• Запросить согласие с условиями сделки, оформленное нотариально, особенно если участники отказываются от долей в собственности в пользу какого-то участника.

Источник: Vectorarte / freepik.com

Донорская ипотека является законной, но банки ее недолюбливают, несмотря на то, что в ее основе лежат действующие правовые нормы и акты. Из-за увеличения популярности данной схемы возросло число подозрительных заявлений. Поэтому банковские сотрудники вынуждены принять меры, усилить контроль за такими сделками.

Кто может стать донором

Кого в рамках данной схемы можно попросить стать донором? Это может быть любой человек – сосед, коллега по работе, близкий родственник. Главное для него – осознавать все возможные риски, был готовым получить статус официального созаемщика по жилищному кредиту. Есть определенные факторы, которым должен обладать донор:

• На него не должен быть зарегистрирован иной кредит на жилье после 23 декабря 2023 года.
• Доход выбранного человека должен быть достаточным, чтобы в случае необходимости самостоятельно оплачивать заем.
• Кредитная история возможного донора должна быть без «темных пятен».
• Возраст определяется банком. Чаще всего он должен быть таким, чтобы донор смог выплатить долг за 30 лет.

Не все могут согласиться стать созаемщиком, ведь это определенные обязательства. Как найти донора? Можно попросить о помощи близких родственников, такие варианты часто встречаются в практике. Некоторые доноры соглашаются на участие в сделке за определенную плату (процент от суммы кредита или конкретную цифру), это тоже бывает.

Очень важно убедиться в безопасности сделки, если вы привлекаете к договору посторонних лиц. Сделать это несложно:

• проверьте репутацию созаемщика, присмотритесь к его образу жизни;
• убедитесь, что он соответствует требования банка, который будет выдавать кредит;
• заранее обсудите все пункты договора, включая размер выплат, даты взносов, обязательства каждой из сторон, прочие моменты;
• подготовьте и подпишите соглашение, заверьте его нотариально.

4 документа, которые помогут списать до 100% долгов без потерь

Дмитрий Гришкин

Ведущий юрист

В современном мире многие сталкиваются с проблемой банкротства, не зная, как с ней справиться. Это может быть сложным процессом, но с правильной подготовкой все возможно.

Мы подготовили для вас подборку полезных материалов, документов и чек-листов вам в помощь, которые доказали свою результативность. Мы искренне хотим помочь вам укрепить ваше финансовое благополучие и начать жить без долгов

Да, это бесплатно! Скачайте бесплатно и узнайте, как преодолеть финансовые трудности без стресса.

Дмитрий Гришкин

Ведущий юрист

4 законных способа избавиться от долгов

Почему Вам могут отказать в банкротстве?

Как защитить зарплату от списания приставами: 4 легальных способа

12 документов, которые нужно подготовить, чтобы пройти банкротство за 6 месяцев вместо 12

Скачать подборку бесплатно

PDF 3,7 mb

Уже скачали 27173 человек

Как работает донорская семейная ипотека? В Российской Федерации выделен ряд категорий граждан, которые имеют право на оформление льготного кредита. Вы тоже можете рассчитывать на увеличение жилплощади, если являетесь:

• сотрудником компании, работающей в сфере IT;
• жителем деревни/села;
• жителем дальневосточного и арктических регионов;
• родителем, имеющим одного или более ребенка-инвалида, двоих детей до 18 или одно чадо младше 6 лет.

Последний вариант называется семейной ипотекой. И именно этот вариант больше всего подходит для оформления жилищного донорского кредита.

Как оформить донорскую семейную ипотеку

Шаг 1. Определитесь с программой кредитования.

Посетите офисы организаций, которые предлагают выгодные условия по ставкам донорской семейной ипотеки. Какие банки рассматривать в первую очередь? Это Сбер, ВТБ, Дом.РФ.

Шаг 2. Подготовьте необходимый пакет документов.

Обе стороны должны предоставить в банк:

• паспорта гражданина РФ;
• справки о доходах по форме 2-НДФЛ или иной, соответствующей требованиям банка;
• справки о кредитной истории;
• документ, подтверждающий право собственности на имущество.

Шаг 3. Согласуйте условия с донором – подпишите договор, распределите обязательства и определите права на квартиру или приобретаемый дом.

Шаг 4. Подайте заявку – заполните заявление в банке, обязательно укажите донора своим созаемщиком.

Читайте также!

Валютная ипотека: когда минусы существеннее плюсов

Подробнее

Шаг 5. Оформите сделку после одобрения кредита, подпишите договор купли-продажи и бумаги на ипотеку.

«Подводные камни» донорской семейной ипотеки

Главное, что должен помнить донор-созаемщик, это то, что ему временно не удастся взять жилищную ипотеку повторно. Для этого потребуется выполнить два обязательных условия – закрыть текущую ссуду и стать родителем или усыновителем ребенка.

Если у созаемщика уже имеется погашенный кредит, и сейчас родилось еще одно чадо, то он вправе стать донором новой семейной ипотеки. Но другого шанса у него не будет.

Источник: freepik / freepik.com

С 23 декабря 2023 года гражданам РФ разрешено оформлять не более двух ипотек по льготной схеме.  Важно: второй жилищный кредит может быть лишь семейным, после закрытия первоначального. При этом ребенок, дающий право на оформление, должен появиться на свет после даты подачи заявления на льготную ссуду.

Юристы рекомендуют закреплять права и обязательства между донором и заемщиком нотариально. Желательно прописать возможные варианты развития событий и действия каждой стороны при этом. Например, что нужно предпринять в случае, когда заемщик не будет иметь возможности вносить ежемесячные платежи, или донор захочет выйти из обязательств по сделке.

Обязательно следует изучить иные предложения КФУ. Может, найдете более выгодные варианты.

Плюсы и минусы донорской семейной ипотеки

Что это такое донорская семейная ипотека, мы изучили. Преимущества этой схемы кредитования:

• Повышаются шансы рассчитывать на одобрение ссуды. Происходит это потому, что привлечение третьих лиц позволяет банковской организации уменьшить риски.
• Снижается процентная ставка. По договору семейной ипотеки можно рассчитывать на более выгодную цифру по сравнению с другими схемами кредитования – около 6 %.
• Увеличивается общая сумма ссуды. В итоговую копилку идут и доходы привлекаемого донора, за счет чего кредитоспособность увеличивается. Это позволяет рассчитывать на получение большей суммы.
• Гибкое погашение. Благодаря участию донора можно значительно разгрузить семейный бюджет семьи. Особенно это важно, если возникают временные финансовые сложности или форс-мажоры.

Читайте также!

Реструктуризация ипотеки: условия, документы, порядок

Подробнее

У семейной донорской ипотеки есть и недостатки, среди которых:

• То, что донор несет определенную финансовую ответственность, и это не всем нравится. Если у заемщиков возникают проблемы с оплатой, задолженность автоматически перекладывается на него.
• Возможные споры по вопросам собственности на имущество. При желании донора получить законную долю в недвижимости, не исключены конфликты и разногласия.
• Ухудшение кредитной истории созаемщика. Если допустить просрочки по ипотечным взносам, она автоматически ухудшается и у донора.
• Сложный выход из договорных обязанностей.Выйти из соглашения донор может, но сделать это крайне сложно. Потребуется собрать много бумаг, среди которых согласие КФУ и иных заемщиков, перерасчет персональных условий ссуды и др. В каких банках донорская ипотека семейная предполагает быстрое изменение параметров, нужно уточнять до оформления договора.

Часто задаваемые вопросы о донорской семейной ипотеке

Имеются ли у нее риски?

Обязательно помните, что:

• Донор несет финансовую ответственность. Если заемщики по каким-то причинам не смогут платить по кредиту, долг автоматически переходит на него.
• Возможны конфликтные ситуации по поводу собственности. Часто доноры начинают претендовать на долю в купленной недвижимости, и это прямая дорога к спорам.
• Кредитная история созаемщика может испортиться. Если допустить просрочку по ипотеке, кредитная история ухудшается у обеих сторон.
• Проблемы при желании расторгнуть договор. Донор вправе выйти из соглашения, но потребуется одобрение от банка и иных участников, пересчитать условия кредита.

Какими правами и обязанностями обладает созаемщик?

Донор, который участвует в ипотеке, несет такую же ответственность за выплату кредита, как и основные заемщики. Его права указываются в договоре:

• Донор может отказаться от статуса созаемщика, получив согласие банка и других сторон, указанных в соглашении.
• Он имеет право принимать участие в распределении долей на собственность, если это предусмотрено договором.

Читайте также!

Ипотечные каникулы: условия предоставления и порядок оформления

Подробнее

Главные обязанности созаемщика:

• Принимать участие в погашении долга, если у обратившихся за ссудой возникли финансовые трудности.
• Предоставлять по требованию банка документы, подтверждающие платежеспособность.

В случае, если с созаемщиком что-нибудь случится, чего ожидать?

В такой ситуации риски возникают уже для обратившегося за ссудой. По договору, в право наследования недвижимости могут вступать действующие наследники донора, это минимум 1/10 доля. Основной заемщик об их существовании может и не знать. Исключить из договора этих наследников можно только после погашения кредита.

Необходимо ли оформлять прописку детям созаемщика в приобретаемой квартире?

По новым условиям 2025 года донорской семейной ипотеки это не обязательно. В правила, которые регулируют нюансы оформления этой ссуды, не внесена необходимость прописывать детей в новом жилье.

Донорская ипотека семейная ВТБ или других банков – это отличный способ поднять шансы на оформление кредита для людей в браке, имеющих детей. Главное – тщательно подобрать созаемщика, внимательно оформить договор, изучив все возможные нюансы. Программа идеально подходит для лиц, готовых нести совместную ответственность и заинтересованных в улучшении своих жилищных условий.

Автор статьи

Марина Соснова Аналитик компании ФЦБ